Tahliye Taahhüdü (TBK 352/1): Geçerlilik Şartları, 1 Aylık Süre ve İcra/Dava Yolu

Tahliye taahhüdü, konut ve çatılı işyeri kiralarında en hızlı tahliye araçlarından biri olarak görülür. Ama küçük bir tarih hatası, yanlış yol seçimi veya kaçırılan süre yüzünden “çok güçlü” sandığınız evrak bir anda kullanılamaz hale gelebilir.

Bu yazıda tahliye taahhüdünü pratik bir kontrol listesi gibi ele alıyorum: geçerli mi, süre nasıl hesaplanır, icra mı dava mı, kiracı hangi itirazlarla süreci kilitler?

 (Özet)

• Tahliye taahhüdü yazılı, imzalı ve tarihi belirli olmalı.

• En kritik nokta: Taahhüt kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmiş olmalı (aynı tarih çoğu dosyada risk).

• Taahhütteki tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde ya icra takibi ya dava açılmazsa, taahhüt çoğu durumda işlevsiz kalır.

• Kiracı imzayı inkâr eder veya “tarih sonradan dolduruldu” derse, çoğu senaryoda Sulh Hukuk yoluna gitmek gerekir.

• Konut kiralarında aile konutu (TMK 194) riski: eş rızası yoksa taahhüt tartışmalı hale gelebilir.

Tahliye taahhüdü nedir? (TBK 352/1)

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. TBK 352/1 kapsamında kiraya verene, doğru şartlarla alındığında, tahliye için güçlü bir yol sunar.

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları

Pratikte kontrol edeceğin çekirdek şartlar şunlar:

1) Yazılı olmalı

Sözlü beyan, mesajlaşma vs. bu kurum için çoğu dosyada yeterli olmaz. Güvenli olan: imzalı yazılı belge.

2) Kiracı (veya yetkili temsilci) imzalamalı

Kiracı şirketse imzalayan kişinin temsil/ilzam yetkisi dosyada net olmalı (imza sirküsü, yetki belgesi vb.).

3) Tahliye tarihi “belirli” olmalı

“İstendiğinde boşaltacağım” gibi muğlak ifadeler risklidir. Tarih net olmalı:✅ “31.12.2026 tarihinde tahliye edeceğim.” gibi.

4) En kritik şart: Taahhüt, kira sözleşmesinden SONRA verilmeli

Uygulamada en çok kavga buradan çıkar:

• Kira sözleşmesi ile aynı tarihli taahhütler, çoğu senaryoda “baskı altında alındı” iddiasına açık hale gelir.

• En güvenli pratik: kiracı taşınmaza yerleşip teslim aldıktan sonra, sonraki tarihli taahhüt almak.

Not: “Kaç gün sonra olmalı?” sorusunun sihirli bir cevabı yok. Ama aynı gün/teslimden önce dosyanın en zayıf yeridir.

Boş tahliye taahhüdü (tarih boş bırakıldıysa) neden tehlikeli?

Uygulamada sık görülen “imza atıldı, tarih sonradan dolduruldu” senaryosunda:

• Kiraya veren açısından: çok güçlü bir tahliye silahı haline gelebilir.

• Kiracı açısından: “Ben bunu böyle anlaşmamıştım” demek çoğu zaman yetmez; iddianı yazılı delille destekleme ihtiyacı doğar.

Pratik öneri:

• Kiracı tarafındaysan: tarih boş evraka imza atma.

• Kiraya veren tarafındaysan: etik ve ispat güvenliği için tarihi sonradan doldurmak yerine imza anında doldur.

1 aylık hak düşürücü süre: ne zaman başlar, nasıl hesaplanır?

Tahliye taahhüdünde yazan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde:

• ya ilamsız icra yoluna gidersin (tahliye emri – pratikte “Örnek 14”),

• ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açarsın.

Bu süre kaçırılırsa pratikte çoğu dosyada:

• taahhüt “kağıt üzerinde var” gibi görünse de tahliye aracı olarak etkisizleşir.

Mini örnek:Taahhütte tahliye tarihi 31.12.2026 ise → 01.01.2027–31.01.2027 aralığında işlem yapılmalı.

İcra takibi mi, Sulh Hukuk’ta dava mı?

İki yol da kullanılabilir; seçim “kiracının muhtemel itirazına” göre yapılır.

İcra

Artısı: Hızlı başlar, psikolojik baskı yaratır, bazen kiracı erken uzlaşır.

Eksisi: Kiracı itiraz ederse süreç kilitlenebilir; itirazın niteliğine göre mahkeme yoluna dönmek gerekebilir.

Sulh Hukuk’ta dava

Artısı: İmza inkârı / tarih tartışması gibi konuların yargılanmasına daha elverişlidir.

Eksisi: Başlangıç hızı icraya göre daha düşüktür.

Pratik karar ağacı:

• “Kiracı imzayı inkâr eder / tarih tartışması çıkarır” diyorsan → çoğu dosyada Sulh Hukuk daha güvenli.

• “Evrak sağlam, noter onaylı / imza tartışması zayıf” diyorsan → icra daha hızlı.

Kiracının en sık itirazları (ve senin dosyada bakacağın yerler)

1. “İmza benim değil.”

   • İmza inkârı varsa, süreç genelde “yargılama gerekir” eksenine kayar.

2. “Tarih sonradan dolduruldu.”

   • Özellikle boş taahhütte sık gelir.

3. “Bu ev aile konutu; eş rızası yok.” (TMK 194)

   • Konut kiralarında kritik. Şerh olmasa bile fiili kullanım aile konutuysa risk doğabilir.

   • En temiz uygulama: konut kiralarında, mümkünse iki eşin imzası/rızası.

Kiraya veren için 10 maddelik “dosya açmadan önce” kontrol listesi

•  Taahhüt yazılı ve imzalı mı?

•  Tahliye tarihi net mi?

•  Taahhüt, kira sözleşmesinden sonraki tarihte mi?

•  Kiracı kim? Gerçek kişi mi şirket mi?

•  Şirketse imzalayanın yetkisi dosyada var mı?

•  Konut mu, çatılı işyeri mi? (özel hükümler alanı)

•  Aile konutu riski var mı? (evli/fiili kullanım)

•  1 aylık süre kaçırıldı mı? (takvim hesabı)

•  Yol seçimi: icra mı dava mı?

•  Delil seti hazır mı? (sözleşme, teslim tutanağı, yazışma, ödeme dekontları)

Kiracı için 6 maddelik savunma kontrol listesi

•  İmza gerçekten size mi ait? (inkâr riski yüksek bir iddiadır)

•  Taahhüt kira sözleşmesiyle aynı tarihte mi?

•  Taahhüt boş muydu, sonradan mı dolduruldu?

•  Aile konutu mu? Eşin rızası/katılımı var mı?

•  Taahhütteki tarih ve irade sakatlığına dair yazılı delil var mı?

•  Kiraya veren 1 aylık süreyi kaçırmış mı?

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Tahliye taahhüdü aynı gün imzalanırsa geçersiz mi?

Uygulamada yüksek risklidir. Çünkü “serbest irade” tartışmasını büyütür. Dosyanın şartlarına göre değerlendirilir ama kiraya veren açısından en güvenlisi sonraki tarihli taahhüttür.

Tahliye taahhüdünde 1 aylık süre ne zaman başlar?

Taahhütte yazan tahliye tarihinden itibaren işlemeye başlar. Bu süre içinde icra veya dava yoluna gidilmelidir.

Boş tahliye taahhüdü sonradan doldurulabilir mi?

Pratikte en problemli alan burasıdır. Kiracı tarafı “anlaşmaya aykırı dolduruldu” iddiasını çoğu zaman yazılı delille ispatlamak zorunda kalır.

Tahliye taahhüdü icra mı dava mı daha iyi?

Evrak “tartışmasız” ise icra hızlıdır. İmza/tarih/aile konutu gibi ihtilaflar kuvvetliyse çoğu dosyada Sulh Hukuk daha güvenli ilerler.